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二手房交易买卖个税是把双刃剑

录入：lawsonli 来源：Internet 时间：2007-11-8 【字体：大中小】〖双击滚屏〗

最近，上海市宣布对二手房交易的买卖差价部分征收20%的个人收入所得税，并且政策立即生效。此举的用意应是相当明显，还是在于试图抑制炒房的行为。
　　在股市大热的情形下，居高不下的房价很难想象是因为大量投机资金涌入楼市的结果。上海市在当前这个时点突然出台这样一个政策，确实让人感到有些突然。虽然从加强税收征管的角度来说，这一政策并无不当之处。

　　对于房价为何偏高的判断，直接影响着主管部门的政策取向。但即使房价上涨真的是由人为炒作引起，对二手房交易征税在我看来至多也只能算是一个利弊参半的政策。

　　首先，税收的负担由谁承担和向谁征税没有任何直接联系。看起来，上海市这次的征税对象是出售二手房的人，但这些人的利益在一个需求旺盛的市场里，未必会受太多影响。相反，他们会把新增加的税收负担通过提高房价转嫁给购房者。如果你买过二手房，你就会知道，二手房交易的过程中，买卖双方谈判的内容一般都是卖方最后能拿到手多少钱。至于谁来交税，完全只是一个程序性的东西。如果卖方坚决不让价，而买方又急于购房，那这20%的所得税最后就会变成买方的负担。我想，政策目标关注的不应该是房价，而是购房者实际的购房负担，这里面不仅包括房价更包括各种税费。在一个需求旺盛的市场里，极有可能出现的情形是买房者将承受大部分的新增税费，这样一个政策最后伤害的很可能是这个政策最想保护的人。

　　其次，对二手房市场征税就是变相地抑制这一市场的发展。毫无疑问，上海市出台这一政策后，上海市的二手房交易量会受到不小的影响。在一个二手房交易不活跃的市场里，购房者就会大量涌入一手房市场。这里面会有两个负面的效果：一是如果很多原本想购买二手房的人转而开始购买一手房，那这有可能反而会推高一手房的房价而不是相反。最后会出现一手房房价高反而交易旺盛，二手房虽然便宜但是却没有人买卖的奇怪情形。二是这会非常影响住房资源的有效配置。人们会因为各种原因需要更换住房，工作调动，子女上学，交通因素等等等等，一个活跃的二手房市场对于有效的配置已有的住房资源是相当重要的。我国当前对于住房需求主要是通过增量来满足的，也就是不停地盖新楼，所以全国上下到处都是工地。但这个过程不会一直持续下去的。在城市的中心区，二手房交易和租赁市场越来越多地会成为配置住房资源的主要形式。现在我们出台政策来抑制这一市场的发展，也许会使住房资源的分配变得更差而不是更好。我想我们关注房价的最根本目的是为了相对公平有效地配置住房资源，如果住房资源的配置会因为一个政策变得更差，那即使这个政策能够平抑房价，那也还是不要的好。

　　最后，这一政策虽然可以打击炒房的人，但这一政策实际上打击的是所有拥有房产的人。住房，已经越来越成为很多家庭最重要的财产。这一政策的出台很可能会使所有拥有房产的人财产都缩水。房子的市场价值对于很多家庭也许暂时并不重要，但是对于相当一部分的家庭，房产还是很重要的抵押物和获得信用的工具。从公共政策的角度说，对二手房交易征个税可以算是一个厚此薄彼的政策。这样做也许有利于初次购房者，主要是人群中的年青人和迁移的人，但是这样做同时会损害那些已经拥有房产的人的利益。我不知道在人群中，这两部分人的利益究竟谁的更重要，更应该被关照。我只是想说，这个政策在分配意义上是有正反两方面的后果的。一部分人也许会因此得益，但是另一部分人会因此受损。

　　房价问题，从根本上说是一个分配问题而不是一个价格问题，总是将政策的着眼点放在房价上似乎是一个很有误导性的取向。每一项抑制房价政策的背后往往会伴随着一系列更大的扭曲，使得政策的效果和政策的目的大相径庭。上海市的这一新政策似乎仍然没有走出这一思路，能不能有好的效果真的还很难说。

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