主持人：各位网友大家下午好，欢迎关注TOM房产中心“3.15专题访谈，我们昨天的访谈是青年城的维权代表，他们维权的经历让广大业主众情激愤，他们的维权还在进行中，更多的业主有很多维权方面的法律问题需要指导。今天我们很高兴的请到了著名的房产律师汉卓律师事务所的秦兵先生。秦兵也是第二次到TOM作客了，大家也一定很熟悉了，现在有很多问题。对于秦律师的风云历史我们这里不做介绍了。咱们现在开始。

　　网友：我年前将家里一套旧商品房卖给了李先生，首付也已经给了李先生了，但是李先生为了表示诚意把房产抵押证件交给了他，并写了字条，写了不付款房屋所有权还是归我的，去年年底李先生找不到了，我可以以我的名义卖掉这套房屋吗？

　　秦兵：房产证写着李先生的没法卖。

　　主持人：就是抵押的房子是不可以再卖的？

　　秦兵：关键是房产证是不是他的，不是他的不可以卖的。

　　网友：我居住的小区一直没有成立业主委员会，也没有签约相应的物业管理合同，我们每个月也交物业费，但是小区规定要求把车停在一个位置，当然没有交停车费，可是有一天电动自行车被盗了，请问物业公司有责任吗？

　　秦兵：看一下他与物业公司有没有车辆停放的责任书。

　　主持人：具体怎么做呢？

　　秦兵：最好成立业主委员会代表业主和物业公司签订财产安全协议。

　　网友烦死了：今年2月买了一套二手房，通过中介买的，双方也签了合同，并付了首付了，但是签定合同的时候房主不想卖房子了，请问可以通过法律解决吗？

　　秦兵：可以通过法院诉讼要求对方履行合同。

　　主持人：有其他办法吗？

　　秦兵：其他办法成本太高，只要有时间可以谈。

　　网友糟老头：大产权、小产权的区别是什么？他们两者与房产证有什么关系？

　　秦兵：大产权和小产权有多种概念，一种是开发商和整个楼的产权，业主的产权叫小产权，本质上都是所有权只不过标的物不一样。两者都是以房产证作为最终体现。

　　主持人：使用权和产权是怎么回事呢？

　　秦兵：所有权包括使用权、收益权、处分权，单纯的使用权不能买卖。

　　网友：婚前购房以父母名义购的房是否婚后财产争议就没有问题呢？

　　秦兵：对。

　　网友：我买的是旧的房产合同，听说现在是新的，有什么影响吗？

　　秦兵：没什么影响。旧的比新的好一些，在面积、质量、产权证方面都比新的有好处。

　　网友：以父母名义购房是否会涉及到财产税的问题？数额大概多少？

　　秦兵：10万以上是45％。

　　网友猫毛：已经开入住一年了还没有办下来房产证，但是开发商一直在拖这个怎么办？

　　秦兵：起诉开发商。

　　网友W：现在在办房产证的时候开发商要更改他们的楼号，而且这种改法据说特别不符合北京规定的习惯，是否有权利要求现在维持现在大家对熟悉的好记的排号的顺序？应该怎么做？

　　秦兵：有权利，成立业主委员会，只要成立业主委员会开发商自然就跟你谈了。

　　网友：秦律师现在北京有没有相关的法律限制居民楼前建路、建桥的最近距离？

　　秦兵：北京的《规划法》。

　　主持人：具体怎么规定呢？

　　秦兵：具体真不知道，但是环境保护法对室外噪音有空气的，只要超过这个限度就应该中间加各种隔音措施。

　　网友KK：关于新版购房合同，具体在哪些方面对购房者有好处？

　　秦兵：在公共配套设施的交付时间里有好处。

　　主持人：他们现在马上要办购房合同开发商给我们的还是旧的合同，现在应该怎么办？

　　秦兵：新版的合同大部分内容还不如旧版的。

　　主持人：他们这样做是为了规避新版的风险吗？

　　秦兵：新版对开发商没什么风险。

　　主持人：跟您的《204条商品房买卖合同》比起来差很多吧？

　　秦兵：对。

　　秦兵：现在开发商非常团结。

　　主持人：听说现在开发商也在成立维权组织？

　　秦兵：对。

　　网友青藏高原：请问秦律师为购房人打官司和为开发商做法律顾问哪个更赚钱？

　　秦兵：当然是为了开发商做法律顾问赚钱了，这个不用说的。

　　主持人：介绍您的一些案子？

　　秦兵：我们现在经常开一两次会，比如今年我们给两会提了七、八个立法建议，今天刚刚寄出去，还没结果呢。

　　网友青藏高原：目前业主维权过程中总是处于劣势这个原因是什么呢？

　　秦兵：大家不愿意为维权付出成本。法律是一方面更重要的是业主自己，都想别人冲锋陷阵他享受成果，成功了占便宜这种人太多。

　　主持人：这是不是存在着程序上的支持？

　　秦兵：法律不是问题，关键是业主自身的力量。

　　网友糟老头：通常业主遇到维权的时候不知道咱们办了？

　　秦兵：找律师，不用慌。

　　主持人：为了避免购房发生纠纷，业主提前应该怎么做？

　　秦兵：有时间把我的《204条商品房买卖合同》读一下。

　　主持人：有人说，楼市维权是政府、开发商、购房者各方博弈的产物，３·１５的到来只是给购房者增添了些许勇气罢了。由于“房子”作为生活必需品，它并不像其他消费品一样只是“为维权而维权”那么简单。所谓“牵一发而动全身”，购房者“权益”的每一次改善都是政府、开发商和购房者市场博弈、法制法规等多方互动的结果，“3·15”消费者权益保护日即将来临，新版购房合同也同时开始实行。新版合同和旧版合同有很大的不同，体现在不仅从条文数量上增加了两条，达到28条，更主要的是对很多权利义务关系进行了调整。用新合同签约该注意哪些问题？

　　秦兵：第一把合同全部看清楚，第二把合同危险预测清楚，第三敢于随时说我不买这是最重要的。

　　主持人：还有吗？

　　秦兵：没了。

　　网友：我已经交了定金了现在不想要了怎么办？已经签了合同了？

　　秦兵：找律师看能不能退定金。

　　网友：很多地方都是空的已经填了？

　　秦兵：没关系，当长知识了，大家签合同的时候一定要认真。

　　网友：现在在北京购房需要查看地产商哪些地方最保险？

　　秦兵：《204条商品房买卖合同》有一章把要查的都例出来了，有营业执照、土地使用权证、建设规划用地许可权证、房屋许可权证等等都列出来了大家可以看看。

　　网友京汉旭城：我们买房子的时候就是精装修里面虚假广告现在应该怎么办？

　　秦兵：请人做鉴定，有差额的话要求赔偿就行了。

　　网友：房子放住一年了，才发现房子是被抵押的合同无法备案怎么办？

　　秦兵：打官司，解除合同，这种官司很麻烦，大概是房价的10％左右。

　　网友8122：北京是不是有明门规定住宅楼10层以上必须有消防通道？

　　秦兵：这个还真不清楚，应该是每个楼都应该有消防通道。

　　主持人：消防通道是在楼盘的外围？比如两家的话可能就会冲着？

　　秦兵：可以选择的。是安全财产安全优先还是生命安全优先。

　　网友：集体售房的优势和劣势是什么？要注意哪些问题？

　　秦兵：优势在于成本降低，劣势在于组织成本降低，注意的问题就是防止别人搭便车。

　　网友ZZ：我们小区还没有成立业主委员会，业主也没有签合同，现在我们开始用的话第一步应该做什么？

　　秦兵：第一先需要有人能够站出来愿意组织业主委员会。

　　网友：我们小区的业主现在比较关心很多问题，我在这儿问秦律师如何在法律方面保证收房？

　　秦兵：法律问题不要担心早就有了，关键是愿不愿意有人站出来争取集体的利益。

　　网友：不退房有其他办法监督吗？

　　秦兵：前提是选择一个付费的维权小组，你不付费他就不负责任。

　　主持人：大家提前签一个协议？

　　秦兵：对，还要支付费用。

　　网友：秦律师请问精装的房子收房的时候应该注意哪些问题？

　　秦兵：第一看样板间，第二看装修的标准和样板间是不是一样，第三最好请懂装修的人对装修质量做一个初步的外观的评价。

　　网友530：请问我新买的房子是刚装修的，楼上的业主也是刚装没几天入住，我家卫生进出现了露水问题，物业公司确定是楼上业主家装修造成的，经过物业协调开发商同意先查明原因损失由另一方承担，楼上业主认为是开发商的责任。漏水造成的损失现在双方没有达成一致的意见，楼上的业主不同意开发商进行维修，现在还在露漏水，物业说只起到协调作用，现在应该怎么办？

　　秦兵：起诉开发商就可以了，开发商再可以找楼上的业主。

　　网友：我现在购的房子是精装修的，如果有装修问题的话买精装修的房子跟样板间不太一样，业主不同意收房，这个事该怎么处理？是开发商违法吗？

　　秦兵：这个需要业主自己组织起来由法庭处理。

　　主持人：现在很多业主对房产的法律还不是太了解，现在很多开发商的行为也不符合法律的规定，而且每一个人都特别零散，这种情况下中国法律是怎么保护弱势群体的？

　　秦兵：中国法律重点保护有力量的人，没有力量别指望法律能保护你。

　　网友：我准备在一个楼盘买一套商品房，但是据说没有销售许可证，开发商说能办按揭，可以买吗？

　　秦兵：没有关联性。销售许可证和银行贷款没有关联性。可不可以买由你自己决定，不过买的风险比较大。

　　主持人：都哪些风险呢？

　　秦兵：有可能最后拿不到产权证。

　　网友东方之珠：开发商在开发面积中明确了公摊用房的面积？

　　秦兵：有权力，要求减少公摊面积。

　　网友267：我想确认一个问题，售楼广告是否具有法律效力？

　　秦兵：有法律效力。

　　网友：我们家的房子也在漏水，应该怎么修？

　　秦兵：找开发商，收集证据找律师。

　　网友鸭鸭：我们买的楼盘购买的时候不知道是被抵押的，现在购买有半年了，备案还没有下来，您能一个建议吗？

　　秦兵：起诉开发商要求解除合同。

　　主持人：还有别的办法吗？

　　秦兵：就是慢慢谈，准备谈5年时间。

　　网友：秦律师我想找你打官司真正找？您的收费标准是什么？

　　秦兵：可以打电话86559518，我的收费标准一般化，不是特别高，也不是特别低。

　　网友：开发商签卖房子的时候按建筑面积算钱，签合同的时候按套内面积算钱，这样差异很大，应该怎么办？

　　秦兵：在签合同时候一定要注意公摊尺寸。

　　网友：开发商在合同图和销售图中都没有标注水表的位置，也没有向业主提示，而在实际操作中又将其建在了卫生间，这样影响使用面积，请问开发商这种变更有权向开发商提起索赔吗？
　秦兵：有权。